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Venda de fazenda arrendada não encerra contrato e mantém direitos do produtor rural

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A venda de uma fazenda que está arrendada não encerra automaticamente o vínculo entre o produtor rural e a propriedade. De acordo com a legislação agrária brasileira, quando ocorre a transferência do imóvel para um novo proprietário, os direitos e obrigações previstos no contrato de arrendamento continuam válidos.

Isso significa que o comprador assume o contrato existente, garantindo a continuidade da atividade produtiva realizada pelo arrendatário, desde que haja um acordo válido entre as partes, mesmo que ele tenha sido firmado de forma verbal.

Especialistas alertam que o desconhecimento dessas regras pode gerar insegurança jurídica e prejuízos financeiros para produtores rurais que atuam em áreas arrendadas.

Legislação protege quem produz na área arrendada

O arrendamento rural é um instrumento amplamente utilizado no agronegócio brasileiro e tem como objetivo garantir estabilidade à produção agrícola e pecuária.

Segundo o advogado Nassim Kassem Fares, especialista em Direito Imobiliário do escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro e mestrando em Direito do Agronegócio, a legislação brasileira prevê mecanismos claros de proteção ao arrendatário.

“Informação e segurança jurídica são fatores decisivos para assegurar a continuidade da produção e a sustentabilidade das atividades”, destaca o especialista.

Contrato escrito aumenta a segurança jurídica

Embora contratos verbais tenham validade legal, especialistas recomendam que o arrendamento rural seja formalizado por meio de contrato escrito.

Esse documento funciona como a principal prova da relação jurídica entre o proprietário da terra e o produtor rural, além de estabelecer de forma clara as condições acordadas entre as partes.

“O contrato escrito é a base de toda a proteção legal do arrendatário. Sem ele, o produtor fica em situação extremamente vulnerável, com dificuldades para comprovar seus direitos perante o novo proprietário”, explica Fares.

Registro do contrato pode reforçar a proteção do arrendatário

Outra medida que pode aumentar a segurança jurídica é o registro ou a averbação do contrato em cartórios.

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O produtor rural pode optar por:

  • averbar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis
  • registrar o documento no Cartório de Títulos e Documentos

Embora a falta de registro não retire os direitos do arrendatário, a formalização em cartório ajuda a fortalecer a comprovação da relação contratual e traz mais tranquilidade para o produtor.

Cláusulas contratuais ajudam a evitar conflitos

Para garantir maior previsibilidade jurídica, especialistas recomendam que o contrato de arrendamento inclua cláusulas específicas que tratem de direitos e deveres das partes.

Entre os principais pontos que podem ser definidos estão:

  • direito de preferência na compra da propriedade
  • possibilidade de indenização por benfeitorias realizadas
  • definição do prazo mínimo do contrato
  • regras para rescisão ou encerramento do arrendamento

Segundo o advogado, mesmo que o contrato não traga essas previsões ou tente restringi-las, alguns direitos permanecem garantidos pela legislação agrária.

“Ainda que o contrato não contenha a previsão desses direitos ou traga disposições que tentem retirá-los, garantias como o direito de preferência e os prazos mínimos continuam asseguradas pela legislação agrária. Isso porque os direitos dos arrendatários são irrenunciáveis”, afirma Fares.

Documentação de investimentos é fundamental

Outro cuidado importante para o arrendatário é manter registros e comprovantes de todos os investimentos realizados na propriedade.

Entre os exemplos mais comuns estão:

  • melhorias estruturais
  • correção e fertilização do solo
  • implantação de culturas permanentes

Esses documentos podem ser utilizados como prova em eventuais processos de indenização por benfeitorias realizadas durante o período de arrendamento.

“Esses documentos demonstram o valor agregado ao imóvel e os investimentos realizados de boa-fé pelo arrendatário”, explica o especialista.

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Prazo mínimo do arrendamento deve ser respeitado

A legislação agrária brasileira também estabelece prazos mínimos para determinados tipos de arrendamento rural.

Nos casos que envolvem culturas permanentes ou criação de animais de grande porte, por exemplo, o contrato deve ter prazo mínimo de cinco anos.

Essa regra busca garantir maior estabilidade para o produtor rural, permitindo planejamento e segurança para investimentos na atividade produtiva.

Direito de preferência na compra da propriedade

Outro ponto importante previsto em lei é o chamado direito de preferência do arrendatário.

Caso o proprietário decida vender o imóvel rural, o produtor que arrenda a área tem prioridade para adquirir a propriedade nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

No entanto, esse direito nem sempre é respeitado.

“Caso a venda seja realizada sem a devida notificação ao arrendatário, ele poderá recorrer à Justiça para assumir a posição do comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da negociação original”, explica Fares.

Assessoria jurídica especializada é recomendada

Para evitar conflitos e garantir que todos os direitos sejam respeitados, especialistas recomendam que produtores rurais busquem orientação jurídica especializada na elaboração e execução de contratos de arrendamento.

A assessoria técnica permite estruturar corretamente as cláusulas contratuais, prevenir disputas e garantir o cumprimento das normas previstas na legislação agrária.

O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de dez anos com demandas jurídicas voltadas exclusivamente ao agronegócio. A equipe é formada por profissionais especializados e multidisciplinares, com atuação nas áreas de Direito Agrário, planejamento patrimonial e sucessório, Direito Ambiental, tributação rural, Direito Trabalhista e Previdenciário.

Fonte: Portal do Agronegócio

Fonte: Portal do Agronegócio

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Brasil pode unificar rastreabilidade para blindar soja e carne à China e à União Europeia

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A integração dos sistemas utilizados para comprovar a origem da soja e da carne bovina pode reduzir custos, evitar auditorias repetidas e fortalecer o acesso dos produtos brasileiros aos mercados da China e da União Europeia. A proposta consta de um estudo divulgado pelo WRI Brasil, que identificou 21 iniciativas públicas e privadas de rastreabilidade e controle ambiental em funcionamento no País, mas com critérios, bancos de dados e formas de verificação diferentes.

O WRI Brasil não é um órgão público nem representa produtores ou empresas do agronegócio. Trata-se de uma associação privada sem fins lucrativos e de pesquisa ambiental, integrante do World Resources Institute, organização internacional fundada nos Estados Unidos em 1982. A instituição atua em mais de 50 países e desenvolve estudos sobre clima, florestas, cidades, alimentos e uso da terra, em parceria com governos, empresas, universidades e organizações da sociedade civil.

Por isso, o protocolo sugerido pelo instituto não tem força de lei, não substitui a fiscalização brasileira e tampouco cria uma certificação obrigatória. A proposta funciona como uma recomendação técnica para aproximar ferramentas que já existem, mas ainda não conversam adequadamente entre si.

O problema identificado está na fragmentação. Uma plataforma verifica a situação ambiental da propriedade; outra acompanha a movimentação dos animais; uma terceira atende a determinado comprador ou certificação. Também existem diferenças nas datas utilizadas para delimitar o desmatamento, no tratamento dos fornecedores indiretos e nos critérios de bloqueio de propriedades.

Na prática, uma mesma fazenda pode estar regular perante a legislação brasileira e, ainda assim, não atender ao protocolo privado de uma empresa ou à exigência ambiental de determinado mercado. Para o produtor, isso significa fornecer informações semelhantes várias vezes, contratar auditorias diferentes e enfrentar dúvidas sobre qual padrão será aceito no momento da venda.

A proposta ganha relevância pelo tamanho das duas cadeias. O Brasil colheu 180,6 milhões de toneladas de soja na safra 2025/26 e poderá exportar 116,3 milhões de toneladas, segundo a Companhia Nacional de Abastecimento. Na pecuária, o País possui o maior rebanho comercial do mundo, produz mais de 11 milhões de toneladas de carne bovina por ano e ocupa a liderança global nas exportações.

A China está no centro dessa discussão. O país asiático comprou R$ 282 bilhões em produtos do agronegócio brasileiro em 2025, considerando o câmbio de R$ 5,10, e respondeu por quase um terço de toda a receita externa do setor. O mercado chinês recebe a maior parte da soja exportada pelo Brasil e aproximadamente metade da carne bovina embarcada pelo País.

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Embora a China ainda não tenha uma legislação equivalente ao regulamento europeu contra o desmatamento, compradores, instituições financeiras e grandes empresas chinesas vêm ampliando as exigências de origem e conformidade ambiental. O estudo sustenta que Brasil e China poderiam construir um referencial comum antes que diferentes compradores estabeleçam critérios próprios e aumentem a burocracia.

Na União Europeia, a pressão já está formalizada. O Regulamento Europeu sobre Produtos Livres de Desmatamento, conhecido pela sigla EUDR, determina que soja, gado, café, cacau, madeira, borracha e óleo de palma, além de produtos derivados, somente poderão entrar no bloco quando houver comprovação de que não foram produzidos em áreas desmatadas depois de 31 de dezembro de 2020.

A regra começará a valer em 30 de dezembro de 2026 para grandes e médias empresas. A maioria das micro e pequenas terá até 30 de junho de 2027. O importador europeu será o responsável legal pela declaração, mas dependerá de informações fornecidas pela cadeia brasileira, como a localização geográfica da propriedade e a documentação necessária para demonstrar a origem do produto.

Esse é um dos pontos de maior atrito com o setor produtivo. O EUDR não considera apenas se o desmatamento foi legal ou ilegal segundo o Código Florestal brasileiro. Mesmo uma supressão de vegetação autorizada pelas autoridades nacionais, se realizada após a data de corte europeia, pode tornar o produto inelegível para aquele mercado.

No caso da soja, a rastreabilidade precisa chegar à propriedade onde o grão foi cultivado. A dificuldade aparece quando cargas de diferentes fazendas são reunidas em armazéns, cooperativas, cerealistas e tradings. A proposta é integrar documentos fiscais, cadastros ambientais, localização das áreas produtoras e registros comerciais, preservando a identificação da origem mesmo depois da mistura física do produto.

Na pecuária, o desafio é maior. Um bovino pode nascer em uma propriedade, passar pela recria em outra e ser terminado em uma terceira antes de chegar ao frigorífico. Atualmente, a indústria consegue fiscalizar com maior facilidade o fornecedor direto, responsável por entregar o animal para abate, mas nem sempre possui visibilidade completa das fazendas anteriores.

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A Guia de Trânsito Animal registra a movimentação dos lotes, enquanto o Sistema Brasileiro de Identificação Individual de Bovinos e Búfalos permite acompanhar animais individualmente em cadeias que exigem esse controle. A adesão ao sistema individual, entretanto, ainda não alcança todo o rebanho nacional.

O governo iniciou a implantação do Plano Nacional de Identificação Individual de Bovinos e Búfalos, com execução prevista até 2032. A recomendação do estudo é que frigoríficos e compradores avancem desde já no controle dos fornecedores indiretos, sem esperar a identificação obrigatória de todos os animais.

A carne brasileira ainda enfrenta outro impasse com a União Europeia, que não deve ser confundido com o EUDR. Além da origem ambiental, o bloco exige garantias sobre o controle de determinados antimicrobianos durante todo o ciclo de vida dos animais. A Comissão Europeia anunciou a retirada do Brasil da lista de países autorizados a fornecer carnes e outros produtos de origem animal a partir de 3 de setembro de 2026, caso não considere suficientes as garantias apresentadas.

O governo brasileiro sustenta que possui um sistema oficial confiável e que somente certificará produtos que cumprirem integralmente as exigências europeias. O ponto de divergência é a cobrança de uma comprovação prévia para medidas implementadas progressivamente ao longo do ciclo produtivo. Na avicultura, esse ciclo pode ser concluído em cerca de 40 dias; na bovinocultura, a formação de animais plenamente elegíveis pode levar dois anos ou mais.

Assim, a carne brasileira enfrenta duas frentes distintas na Europa: a ambiental, relacionada ao desmatamento e à rastreabilidade da propriedade de origem; e a sanitária, ligada ao uso de antimicrobianos durante a vida do animal. A unificação dos sistemas proposta pelo WRI ajudaria principalmente na primeira frente. Para o produtor, o resultado dependerá de como essa integração será implementada, de quem pagará pela adaptação e de sua capacidade de reduzir burocracia, em vez de acrescentar uma nova camada de exigências ao campo.

Fonte: Pensar Agro

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