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Avaliação de terras no Brasil ganha precisão com metodologia baseada em tipologia de argila

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O mercado de terras agrícolas no Brasil ainda apresenta histórico de informalidade, diferente do ambiente urbano, que conta com padrões claros de preço por metro quadrado, construção e zoneamento. Movimentando trilhões de reais por ano, o setor passa por pressão crescente por profissionalização, segurança técnica e transparência nas negociações.

Para enfrentar esse cenário, foi realizado em Ribeirão Preto (SP) o primeiro treinamento brasileiro voltado à avaliação de terras agrícolas com base na aptidão natural do solo por tipologia de argila. A iniciativa integra ciência do solo, inteligência territorial e mercado imobiliário rural, promovendo um método inovador para cálculo do Valor da Terra Nua (VTN) com base em dados técnicos do solo.

Treinamento inédito capacita corretores e redefine precificação

O encontro reuniu 40 corretores da RE/MAX Divisão Agro em uma imersão técnica que deve mudar a forma como propriedades rurais são avaliadas, precificadas e negociadas. O treinamento foi organizado pelo Agromatch, iniciativa de Inteligência Territorial em desenvolvimento, em parceria com Terrus Territorial (joint venture da Quanticum e Grupo Piccin), detentores da metodologia de caracterização das argilas de solos.

O foco principal foi o entendimento do Valor da Terra Nua (VTN), indicador que serve de base para o cálculo do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) e representa o valor do imóvel sem considerar benfeitorias, refletindo a aptidão agrícola natural.

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Ciência do solo como base para inovação

A metodologia se apoia na literatura clássica da ciência do solo brasileira, incluindo a obra Manual de Capacidade de Uso das Terras (2ª edição), coordenada por especialistas como Igo Fernando Lepsch (IAC), Carlos Roberto Espindola (UNICAMP) e outros.

Diego Siqueira, coautor do manual e CEO da Quanticum, propõe atualização disruptiva no cálculo do VTN por meio do Índice de Tipologia de Argila (ITA), que mensura magnetismo das argilas em uma escala de 0 a 80, permitindo análise de nanopartículas que vão além da textura tradicional do solo.

“Quando a tipologia de argila entra na equação do VTN, deixamos de olhar apenas a superfície e passamos a compreender o comportamento do solo frente à água, ao manejo e ao risco produtivo”, afirma o professor Marcílio Vieira Martins Filho, da UNESP.

Essa abordagem permite que solos de mesma classe textural, mas com tipos de argila diferentes, sejam avaliados de forma justa, refletindo seu real potencial agronômico e alinhando o valor venal à eficiência do manejo.

Benefícios para negociação e crédito rural

Douglas Fahl, coordenador de inovação da Piccin, reforça que o objetivo é trazer clareza, segurança e entendimento técnico sobre o solo, valorizando a terra de forma justa. A metodologia também pode ser aplicada para:

  • Reduzir dúvidas e aumentar transparência em negociações
  • Antecipar riscos ocultos da propriedade
  • Apoiar análises de crédito rural e seguros agrícolas

Alexandre Trevisan, CEO da RE/MAX Divisão Agro, explica: “Não se trata de desvalorizar ou valorizar áreas, mas de buscar justiça na precificação com base na aptidão natural do solo. A exclusividade deixa de ser um pedido comercial e passa a ser consequência técnica.”

Percepção dos corretores

Durante o treinamento, 75% dos participantes apontaram a gestão da exclusividade como maior desafio, enquanto 65% relataram dificuldades em justificar tecnicamente o preço das propriedades. Além disso:

  • 87,5% perceberam divergência entre valor real e valor de mercado
  • 94% consideraram o diagnóstico técnico do solo como vantagem competitiva
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Esses dados mostram que o mercado demanda mais informações técnicas, mas ainda carece de ferramentas estruturadas para integrar ciência do solo ao processo de avaliação.

Material complementar e e-book

Todos os participantes receberam certificado e materiais técnicos, incluindo o e-book “Diagnóstico e Aptidão Natural do Solo Baseado em Tipologia de Argila”, que apresenta:

  • Relatório técnico sobre o mercado de terras no Brasil
  • Principais desafios e oportunidades de crescimento
  • Aplicações práticas do diagnóstico para negociação, precificação e crédito rural

O material reforça a proposta da Agromatch de criar um ecossistema de inteligência territorial, transformando dados científicos em confiança, eficiência e novas oportunidades de negócio.

Fonte: Portal do Agronegócio

Fonte: Portal do Agronegócio

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Decisão judicial extingue ação da Aprosoja que cobrava R$ 1,1 bilhão por Moratória da Soja

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A Justiça de Mato Grosso encerrou a ação em que a Associação dos Produtores de Soja e Milho de Mato Grosso (Aprosoja-MT) cobrava R$ 1,1 bilhão de empresas e entidades por prejuízos que atribuía à Moratória da Soja. A sentença, proferida na terça-feira (13), fecha na primeira instância a tentativa de obter uma reparação coletiva aos agricultores atingidos pelas restrições de compra do acordo.

A cobrança buscava compensar perdas que, segundo a associação, decorreram da dificuldade de vender soja mesmo quando a produção atendia à legislação ambiental. A Aprosoja-MT pretendia que empresas comercializadoras, entidades setoriais e seus representantes respondessem financeiramente por esses danos.

O processo discutia os efeitos de um pacto do qual a Associação Brasileira das Indústrias de Óleos Vegetais (Abiove) anunciou sua saída em janeiro de 2026. A retirada ocorreu após a entrada em vigor da lei mato-grossense que restringiu incentivos fiscais a empresas participantes de acordos com exigências superiores às da legislação ambiental. Em agosto, depois do julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF), a entidade reafirmou que não pretendia retomar a moratória. Saiba mais aqui

Criado em 2006, o compromisso previa a recusa de soja cultivada em áreas do bioma Amazônia desmatadas depois de julho de 2008. A restrição alcançava também áreas abertas com autorização. Para a Aprosoja-MT, esse critério prejudicava agricultores que cumpriam a lei, mas encontravam menos alternativas de compradores para sua produção.

A saída das empresas e a cobrança pelas perdas anteriores seguiram caminhos diferentes. Enquanto a Abiove abandonou o pacto coletivo, a associação dos produtores manteve a tentativa de responsabilizar seus participantes pelos efeitos que atribuía à aplicação das restrições.

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Essa cobrança foi atingida pelo julgamento do STF de 12 de agosto. O Supremo considerou que o acordo respeitava a Constituição e determinou o encerramento dos processos judiciais e administrativos baseados na sua suposta ilegalidade, inclusive dos pedidos de responsabilização financeira. A Vara Especializada em Ações Coletivas de Cuiabá aplicou essa ordem ao processo da Aprosoja-MT. portal.stf.jus.br

Com isso, o pedido de R$ 1,1 bilhão foi encerrado antes da análise dos prejuízos alegados. A sentença deixa os agricultores representados pela associação sem a reparação buscada nessa ação e afasta das empresas processadas, nesta primeira instância, a cobrança coletiva.

O Supremo também manteve as leis estaduais que restringem incentivos a participantes de acordos dessa natureza. Estabeleceu, porém, que a retirada de benefícios deve respeitar os prazos tributários e a proteção das isenções concedidas mediante condições assumidas pelas empresas. O resultado preservou tanto a validade jurídica do pacto quanto a possibilidade de os estados estabelecerem condições para conceder incentivos.

Na mesma sentença, a Justiça rejeitou os pedidos para que a Aprosoja-MT pagasse honorários, despesas processuais e multa por má-fé. A associação teve sua cobrança encerrada, mas ficou livre dessas despesas reclamadas pelos réus.

Na comercialização atual, a Abiove informou que suas associadas passaram a atender individualmente às exigências dos mercados compradores. Para o produtor, as condições de aceitação da soja dependem das políticas de cada empresa. Já a sentença desta semana trata da disputa pelas perdas atribuídas ao antigo compromisso coletivo e encerra, nessa primeira instância, a tentativa de recuperação desses valores.

Isan Rezende

Com isso, os produtores representados pela Aprosoja-MT não receberão qualquer indenização das empresas ligadas à Moratória da Soja. A Aprosoja-MT buscava responsabilizar empresas e entidades por prejuízos que atribuía à moratória. Seu argumento era que agricultores que respeitavam a legislação ambiental também podiam ficar sem acesso a compradores por causa das exigências do acordo.

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O presidente do Instituto do Agronegócio (IA), Isan Rezende, lamentou a decisão. “O encerramento da ação frustra a expectativa de reparação dos produtores que se consideram prejudicados pela Moratória da Soja. A cobrança da Aprosoja procurava dar uma resposta a quem cumpriu a legislação ambiental, investiu na propriedade e encontrou restrições para vender. A sentença encerrou esse pedido sem examinar os prejuízos alegados. Isso precisa ficar claro para o agricultor”, comentou.

“O problema comercial continua exigindo atenção. O produtor precisa saber, antes de plantar e de assumir compromissos, quais critérios serão usados para receber sua soja. Quem trabalha dentro da lei precisa de previsibilidade para investir. Também é necessário dar transparência às exigências dos compradores, para que o agricultor consiga avaliar suas alternativas de venda e os custos envolvidos”, disse Rezende.

“Agora, o setor precisa concentrar esforços para ampliar mercados e construir condições comerciais mais claras. Sair de um acordo coletivo não significa, necessariamente, abandonar as restrições de compra. Por isso, a representação dos produtores deve acompanhar as regras adotadas por cada empresa e buscar soluções que preservem o acesso aos mercados e a renda de quem produz”, recomendou o presidente do IA.

Fonte: Pensar Agro

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